راهکارهای پیشگیری از فسخ و ابطال معامله و الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی بنام خریدار

قانونگذار به موجب مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت معاملات راجع به املاک را اجباری اعلام کرده و فروشنده به حکم قانون ملزم به انتقال سند رسمی می‌باشد.

البته در مبایعه نامه‌ها نیز معمولا بایع و مشتری توافق می‌کنند در تاریخ معینی به منظور امضاء اسناد انتقال در دفترخانه حاضر شوند. از طرف دیگر مطابق ماده 220 قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌نماید؛ بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم می‌باشند تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت نیز از لوازم عرفی عقد بیع می‌باشد و عدم درج شرط حضور در دفترخانه در مبایعه نامه نافی این تعهد نخواهد بود. بنابراین در صورتی که بعد از انعقاد قرارداد فروشنده حاضر به انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار نشود خریدار می‌تواند با طرح صحیح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک از دادگاه الزام خوانده به حضور در دفتر خانه و انتقال ملک بنام خودش را بخواهد.

الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی ملک در صورت ادعای فسخ معامله یا ابطال معامله

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بسیار دیده شده است که در مقابل ، فروشنده ادعای بی اعتباری قرارداد و بنا به دلایلی ادعای فسخ قرارداد یا بطلان قرارداد را مطرح می‌نماید. توضیح اینکه مبایعه نامه در صورتی می‌تواند تعهد الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را به فروشنده تحمیل کند که اعتبار آن محل اختلاف و شک و تردید نباشد. در صورت ادعای فروشنده به انحلال و بی اعتباری قرارداد دادگاه باید ابتدا نسبت به این ادعا رسیدگی نماید. در صورتی که عقد بیع به سبب یکی از جهات انحلال، اعتبار خود را از دست داده باشد، موجبی برای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت وجود نخواهد داشت و اگر قرارداد به نحوه صحیح منعقد شده باشد و دلیلی بر فسخ وجود نداشته باشد و صحت مبایعه نامه توسط دادگاه احراز شود، فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار محکوم خواهد شد.

برای پیشگیری از فسخ معامله و یا ابطال قرارداد حتما باید در زمان انعقاد قرارداد به نحوه تنظیم قرارداد ، اصول و شرایط اساسی صحت معامله توجه داشته باشیم. بنابراین در زمان انعقاد قرارداد ، حتما نسبت به مطالعه دقیق قرارداد اقدام و در صورت ممکن از راهنمایی و حضور وکلا و مشاوران حقوقی استفاده نمایید. موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در هر بخش ، آمادگی کامل خود را جهت ارائه جامع ترین خدمات حقوقی و وکالت پرونده‌های ملکی اعلام می‌نماید.

باید متذکر شد که فسخ معامله به دو جهت کلی ، فسخ قانونی و فسخ قراردادی امکان پذیر است و باید در نظر داشت که فسخ قرارداد بر خلاف اصل صحت قرارداد بوده و مدعی فسخ باید نسبت به اثبات ادعای خود و ارائه دلایل فسخ اقدام نماید.

پیشگیری از فسخ معامله

نکات کلیدی دعوای الزام تنظیم سند رسمی ملک

برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت لازم است، گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ملک پیشتر صادر شده باشد؛ در غیر این صورت انتقال رسمی ملک امکان پذیر نمی باشد. خریدار ( خواهان ) می‌تواند در صورتی که پایان کار و صورتمجلس تفکیکی صادر نشده باشد ، ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، الزام به اخذ گواهی پایان کار و همچنین الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز درخواست نماید.
اصولا در متن مبایعه نامه تاریخ مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت تعیین می‌شود. اگر فروشنده در تاریخ مقرر و تعیین شده در قرارداد نسبت به حضور در دفتر خانه و انتقال سند به نام خریدار امتناع ورزد بعد از تاریخ مقرر می‌توان الزام فروشنده به انتقال سند به نام خریدار ، را از دادگاه مطالبه کرد. در فرض سکوت قرارداد راجع به تاریخ تنظیم سند، فروشنده مکلف است فورا نسبت به ایفاء تعهد خود اقدام نماید. یعنی در این صورت خریدار می‌تواند بعد از انعقاد قرارداد و به محض امتناع فروشنده از انجام تعهد تنظیم سند رسمی به نام خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی موکول و مشروط است به اینکه ملک مورد معامله در بازداشت ( توقیف ) نباشد. بنابراین اگر ملکی در بازداشت باشد و شما از آن اطلاع نداشته باشد و اقدام به خریداری آن نمایید ، در این صورت امکان انتقال سند به نام شما تا رفع توقیفی ملک میسر نمی باشد. بنابراین در صورت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، دعوای شما از سوی دادگاه رد می‌شود. یعنی دادگاه تا زمانی که ملک در بازداشت باشد نمی تواند اقدام به صدور حکم به محکومیت فروشنده به تنظیم سند به نفع خریدار صادر نماید. راهکار حل این مشکل طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی می‌باشد.
خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، همواره خریدار ملک است که اصولا به موجب مبایعه نامه عادی، ملک را خریداری نموده و خوانده نیز فروشنده خواهد بود؛ جز در مواردی که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد.

در مواردی که فروشنده شخصی غیر از مالک رسمی باشد، دعوا باید علیه فروشنده و مالک رسمی مطرح شود و کلیه ایادی که بین خریدار و مالک رسمی ملک وجود داشته باشند، باید طرف دعوا قرار بگیرند. البته حکم الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت نهایتا علیه مالک رسمی صادر می‌شود.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای

قولنامه سندی است که حاوی تعهد به انعقاد عقد بیع می‌باشد؛ نه خود بیع و آنچه باعث انتقال مالکیت می‌شود عقد بیع است. بنابراین قولنامه واجد اثر انتقال ملک نبوده و نمی توان بر اساس آن دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را از دادگاه تقاضا کرد. در این فرض تنها می‌توان الزام مالک به انجام تعهد ( انعقاد عقد بیع ) را درخواست کرد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک در فرض فوت فروشنده

در صورت فوت فروشنده پیش از انتقال رسمی ملک، دعوا باید به طرفیت ورثه او مطرح شود؛ چرا که ورثه به عنوان قائم مقام عام متوفی در عقد بیع جانشین فروشنده خواهند بود. شایسته تذکر است نام تمامی وراث به جز زوجه متوفی باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شود و الا دعوا به شکل قانونی مطرح نشده است.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک در صورت اعطای وکالت به خریدار

عده‌ای معتقدند در صورتی که فروشنده به خریدار وکالت دهد تا با حضور در دفترخانه، اسناد انتقال را دریافت نماید. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قابل استماع نخواهد بود. در مقابل عده‌ای معتقدند اعطای وکالت را رافع مسئولیت خوانده در تنظیم اسناد رسمی انتقال نمی دانند.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی

چنانچه مبیع، سهم مشاعی از یک ملک باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت نسبت به همان میزان از ملک قابل استماع است. در این دعوا نیازی به طرف دعوا قرار گرفتن سایر مالکین مشاعی نمی باشد؛ هر چند برخی از مراجع معتقدند دادخواست مذکور در خصوص املاک مشاعی باید به طرفیت همه مالکین مطرح شود و طرح دعوا علیه فروشنده به تنهایی سبب رد دعوا خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

ملکی که در رهن باشد، قابل انتقال در دفتر اسناد رسمی نخواهد بود. چنانچه ترهین ملک مقدم بر بیع آن باشد، خواهان باید ابتدا الزام فروشنده به فک رهن را از دادگاه بخواهد و پس از آزاد شدن ملک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را مطرح نماید. سابق بر این در رویه قضایی در خصوص پذیرش خواسته‌های الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت اتفاق نظر حقوقی وجود نداشت تا اینکه به موجب رای وحدت رویه شماره 110/5848/9000 مورخ 1402/03/30 رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت راجع به املاکی که در رهن هستند بلامانع اعلام شد؛ اما اجرای رای صادره در این دعوا موکول به فک رهن است.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک بازداشتی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، که از سوی ادارات اجرائیات ثبت یا اجرای احکام دادگاه‌ها یا مراجع دادگستری بازداشت شده است قابلیت استماع در محاکم را ندارد. چنین دادخواستی در فرض تقدیم با قرار رد دعوا مواجه خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک بدون مبایعه نامه

خواهان در دعوای الزام تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت باید به نحوی از انحا اثبات کند، که حق مالکیت ملک به موجب قرارداد یا ناقل قانونی به او منتقل شده است. معمولا خواهان با ارائه مبایعه نامه عادی که دلالت بر وقوع عقد بیع میان او و خوانده دارد، این امر را نزد دادگاه اثبات می‌کند؛ اما در فرضی که خواهان قادر به ارائه مبایعه نامه نباشد، باید در دادخواست خود، تایید وقوع عقد بیع را نیز از دادگاه بخواهد. در فرض اثبات وقوع عقد بیع میان خواهان و خوانده، حکم به الزام فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت صادر خواهد.

این مطلب تبلیغاتی است و محتوای آن توسط سفارش دهنده تهیه شده است.