سال گذشته قیمت واقعی مسکن کاهش یافت

ساعت 24 - رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ ظرفیت رشد سنگین را ندارد، اما نمی‌توان منکر اثرگذاری شاخص‌های کلان بر این بازار شد. سال گذشته قیمت اسمی مسکن مقداری افزایش داشت، اما قیمت واقعی آن در مقایسه با تورم کاهشی بود.

به گزارش ایسنا، بازار مسکن در سالی که گذشت به دلیل کسادی معاملات، فراز و نشیب چندانی را تجربه نکرد. امسال قیمت ارز و طلا نوسان افزایشی داشت؛ به طوری که تا پایان سال گذشته دلار در بازار آزاد تا محدوده ۹۸ هزار تومان بالا رفت که نسبت به مرداد امسال حدود ۶۳ درصد افزایش داشت اما رشد قیمت مسکن بر اساس آمار رسمی حدود ۱۷ درصد بود.

درخصوص وضعیت بازار ملک در سال قبل، تحلیل آینده این بازار، نقش دولت و مشاوران املاک در کنترل بازار مسکن و اثرات کاهش ساخت و ساز بر این حوزه با کیانوش گودرزی ـ رییس اتحادیه املاک گفت‌وگو کردیم. بخش اول گفت‌وگو با کیانوش گودرزی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ـ را در ادامه می‌خوانید:

چه شرایطی را برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ پیش‌بینی می‌کنید؟

ابتدا باید ببینیم در سه سال گذشته چه اتفاقاتی در بازار مسکن افتاده است. جهش قیمتی که رخ داد و قیمت هر متر مسکن در تهران به ۸۸ میلیون تومان رسید باعث شد دهک‌های ۶ تا ۱۰ که در واقع متقاضیان موثر بازار مسکن بودند از این بازار به طور کامل خارج شوند و به همین دلیل معاملات به کمترین میزان خود طی سه سال اخیر رسید. حتی مرداد و شهریور که پیک جابه‌جایی است تعداد قراردادهای خرید و فروش آپارتمان در تهران از محدوده ۳۰۰۰ فقره فراتر نرفت که تقریبا یک ششم وضعیت نرمال است.

شاخص‌های کلان اقتصادی اثر خود را بر بازار ملک می‌گذارد و تا زمانی که به یک ثبات نسبی در شاخص‌های اقتصادی دست پیدا نکنیم نمی‌توانیم انتظار کنترل بازارها را داشته باشیم.

دهک‌های ۶ تا ۱۰ که در واقع اقشار متوسط و بالا هستند در دهه‌های گذشته باعث رونق بازار مسکن بودند که از طریق درآمد خودشان، وام یا کمک خانواده و دیگر منابع مالی توانایی خرید مسکن را داشتند. اما رشد قیمت‌ها باعث شد قدرت خرید خود را از دست بدهند و از عرصه بازار ملک حذف شوند. این اصلی‌ترین عامل رکود معاملات و ثبات قیمت‌ها بود. به همین دلیل وقتی نرخ دلار رشد قابل توجهی را تجربه کرد قیمت مسکن تغییر محسوسی نداشت و یک آرامش نسبی بر این بازار حاکم بود.

یعنی منتظر افزایش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ نباشیم؟

کنترل نسبی تورم بازار مسکن به این معنا نیست که قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ اصلا بالا نمی‌رود؛ کما اینکه در سال گذشته نیز مقداری افزایش را داشتیم. قیمت مسکن رشد کرد اما میزان افزایش آن در سال ۱۴۰۳ تقریبا ۲۰ درصد بود. در حالی که ما تورم حدود ۳۵ درصد را داشتیم، قیمت دلار و طلا بیش از ۶۰ درصد افزایش داشتند و به همین میزان نهاده‌های ساختمانی، افزایش قیمت را تجربه کردند.

در واقع قیمت اسمی مسکن افزایش داشته اما به دلیل آنکه نرخ تورم حدود دو برابر رشد قیمت مسکن بوده، قیمت واقعی مسکن کاهش یافته است. اتفاقی که در این شرایط می‌افتد این است که بازده سرمایه در بازار مسکن افت می‌کند و به همین دلیل سرمایه‌گذار و سازنده تمایلی برای سرمایه‌گذاری در بازار ملک ندارد.

از اواسط دهه ۹۰ تولید مسکن افت محسوسی داشته و به ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد در سال رسیده است؛ در حالی که تقاضای سالیانه برای یک میلیون مسکن است و این تقاضا هر ساله انباشت می‌شود. اثرات این فشار می‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت به شکل تورم سنگین در بازار مسکن بروز کند اما بعید می‌دانم که سال ۱۴۰۴ این اتفاق رخ دهد. مسکن معمولا با فاصله زمانی از بازارهای موازی حرکت می‌کند.